网签，即房屋买卖网上签约，是指房屋交易监管部门为了管理和服务的需要，在房屋买卖合同签订过程中，要求交易当事人对房屋交易基本信息进行登记备案的行政程序[1]。

房屋买卖网上签约根据其房屋类型可以分为商品房现房买卖网上签约和存量房买卖网上签约。商品房现房买卖，是指已完成房屋所有权初始登记，并取得房屋所有权证和国有土地建设用地使用权证且尚未销售的房屋的买卖。存量房买卖，是指通过办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋的买卖，俗称“二手房”买卖。

以北京市为例，根据《北京市建设委员会关于北京市商品房现房买卖合同实行网上签约的通知》（京建交[2005]1105号）的规定，自2006年1月1日起，出卖人与购房人签署商品房现房买卖合同时，均应在北京市房地产交易管理系统进行网上签约。根据《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖网上签约有关问题的通知》（京建交〔2008〕628号，以下简称628号文）的规定，自2008年10月15日起，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖网上签约。自2009年1月1日起，当事人须持网上签约的存量房买卖合同申请转移登记。

2019年8月1日，国家住房和城乡建设部发布《关于印发<房屋交易合同网签备案业务规范（试行）>的通知》，明确了房屋网签备案适用范围为在城市规划区国有土地范围内开展房屋转让、租赁和抵押等交易活动，实行房屋网签备案，实现新建商品房和存量房买卖合同、房屋租赁合同、房屋抵押合同网签备案全覆盖。

网签是现行房产过户的前置手续，换句话说，网签实际上是房产管理部门对房产交易进行初步审查的过程，办理了网签，通常就说明房产情况及交易双方情况基本上没有问题。

例如在现房销售过程中，如果开发商不能给购房者先行办理网签，就说明该项目很可能手续不全，甚至没有合法手续。就存量房屋买卖来讲，也有同样的功效，有些房产上市交易是受各方面政策限制的，能够完成网签显然就不存在限制因素了。

更为重要的是，网签有效降低“一房多买”的风险。因为已经网签的房屋，如未经买卖双方共同申请撤销或者法院的判决，网签是无法解除的。因此某一房产在完成购房合同网签且没有解除之前，是不能进行第二次网签进而办理转移登记的。

网签的实践结果具有排他性，保障买方实现债权。但因网签的效力缺乏明确的法律依据，司法实践中，仍存在“一房多卖”的情况，各地法院对网签的效力问题也各执所见。有的法院认为，应将网签作为优先考虑因素，有的法院则认为，网签的买方并不占优势，不能对抗合法占有房屋的其他买方。就北京而言，北京市高级人民法院于2010年印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条及北京市高级人民法院于2014年印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十六条，均确定了出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，实际合法占用房屋的买受人签署的合同优先于办理网签的买受人签署的合同得以履行。因此，为了避免上述“一房多卖”风险的发生，网签后只有及时办理转移登记才为稳妥。

限购、限贷政策都是以网签时间为实施节点的，抛开交易一方毁约的因素，近些年购房资格和贷款政策的变化，也是影响房屋买卖交易正常进行重要因素。在购房资格政策、贷款政策多变的背景下，网签时间也是一个非常重要的节点，新政策新标准的实施时间，都是以网签时间为节点的。政策出台前已网签的交易不受影响，反之即使很早就书面签约，但网签时间晚于相关出台政策的，也要受新政的影响。

在房产交易实践中，房屋交易双方对房屋的价格、付款期限、付款方式等内容进行协商，达成一致后签订书面房屋买卖协议，交易双方再根据协议约定完成网签、过户等手续。

如果在签订房屋买卖协议后双方即产生矛盾，没有进行网签，那之前签订的书面房屋买卖协议是否生效？属于购房意向还是生效的买卖协议呢?

关于房屋买卖协议的效力问题，普遍观点认为只要房屋买卖协议不违反国家法律、行政法规的强制性规定，协议中具备交易主体、房屋坐落、价格、付款方式、交房手续、履行期限等购房合同的必备条款，经交易双方签字盖章的，合同即已成立并生效。因房屋买卖协议系各方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，各方当事人应当按约履行。网签手续仅是房屋主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，并非合同生效的必要条件，网签与否并不影响合同的效力，并非民事法律行为的生效条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定对上述观点予以确认。虽然房产买卖协议没有网签不影响合同效力，但肯定会影响到随后的房产所有权登记环节。

综上，网签是现行办理房产过户的前置必经程序，是房产管理部门对房产交易行为进行初步审查的环节。住建部和最高法等部门发布的文件，限制失信被执行人不得进行房屋网签备案，即从源头上限制了失信被执行人的房产交易行为。